1998年，我國(guó)開(kāi)始了第一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革。這25年來(lái)，我國(guó)人均居住面積提高了10倍，截至2022年人均居住面積已接近42平方米；另一方面，城鎮(zhèn)化率目前已經(jīng)達(dá)到65.22%，相比過(guò)去提高了30%；但與此同時(shí)，在樓市高速發(fā)展現(xiàn)，我國(guó)房?jī)r(jià)平均也漲了20倍。
由此可見(jiàn)，發(fā)展房地產(chǎn)取得的成績(jī)和問(wèn)題一樣突出。
對(duì)于普通老百姓而言，那些在早些年買(mǎi)了房子的人，他們的財(cái)富會(huì)隨著房?jī)r(jià)的上漲而暴增，人生就因?yàn)橘I(mǎi)了房子而搖身一變成為富人，實(shí)現(xiàn)了財(cái)富自由。
而相比之下，對(duì)于那些后知后覺(jué)、房?jī)r(jià)處于高位才入手買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，他們買(mǎi)了房子之后，生活并不會(huì)因?yàn)榉孔佣絹?lái)越好，反而在經(jīng)濟(jì)上給自己造成了巨大的壓力。
特別是在2018年到2021年這段時(shí)間內(nèi)入手買(mǎi)房的人，他們無(wú)疑是高位接盤(pán)了。其中最典型的就是前些年在上海投資了老破小的人，購(gòu)買(mǎi)均價(jià)大約在10萬(wàn)元左右每平方米，但現(xiàn)在已經(jīng)跌至6—7萬(wàn)每平方米，這個(gè)損失是讓很多人難以承受的。
那么，為何我國(guó)房?jī)r(jià)從2022年開(kāi)始出現(xiàn)了如此明顯的下跌呢？主要有2個(gè)方面的原因。
一是：我國(guó)人口紅利期已經(jīng)基本結(jié)束。
在過(guò)去，國(guó)內(nèi)的房子之所以如此暢銷，被人們搶著買(mǎi)，主要是因?yàn)槌鞘谢尨罅康霓r(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，年輕人扎堆結(jié)婚給市場(chǎng)帶來(lái)了住房需求。然而，隨著近些年我國(guó)結(jié)婚率的大幅下降，再加上老齡化問(wèn)題突出，導(dǎo)致房子流動(dòng)性越來(lái)越差，繼而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的下跌。
二是，樓市失去賺錢(qián)效應(yīng)。
在過(guò)去，樓市在大部分人看來(lái)是穩(wěn)賺不賠的投資品，因此大家手里有錢(qián)了都去買(mǎi)房，這也讓房子逐漸具備了投資屬性。很多人甚至把所有精力都用來(lái)研究樓市，為此衍生出了“炒房客”這一職業(yè)。
不過(guò)，如今隨著房子越來(lái)越難賣，房?jī)r(jià)上漲乏力，投資房子不僅不賺錢(qián)，反而還有可能會(huì)虧錢(qián)，購(gòu)房者的信心明顯不足，就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下行。
那么，在這樣的背景之下，一套價(jià)值200萬(wàn)的房子，5年后會(huì)變成什么價(jià)呢？事實(shí)上，對(duì)于今后房?jī)r(jià)的走勢(shì)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)專家馬光遠(yuǎn)早就用2句話講明白了。
第一句話是：未來(lái)房子將回歸居住屬性。
第二句話是：房地產(chǎn)作為中國(guó)最好的投資品的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。
對(duì)于一線城市的住房而言，由于每年都有大量人口涌入，所以這些地方的房?jī)r(jià)會(huì)比其他城市堅(jiān)挺一些，但后續(xù)出現(xiàn)下跌已經(jīng)是不可避免的。而在我國(guó)大部分的二三四五線城市，房?jī)r(jià)會(huì)因?yàn)槭ネ顿Y效應(yīng)而出現(xiàn)較大幅度的下滑。
比如，如今一套價(jià)值200萬(wàn)的房子，5年后很可能會(huì)下跌到只有150萬(wàn)。對(duì)此很多人會(huì)感到疑惑，為什么說(shuō)5年后房?jī)r(jià)不會(huì)跌至“白菜價(jià)”？其實(shí)原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)槲覈?guó)樓市發(fā)展主要有2股力量控制，一個(gè)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，另一個(gè)就是國(guó)家的調(diào)控機(jī)制。
在國(guó)家調(diào)控之下，房?jī)r(jià)即便是下跌，也不會(huì)出現(xiàn)太大的幅度，因?yàn)檫@事關(guān)很多買(mǎi)房者的財(cái)富問(wèn)題。試想一下，如果房?jī)r(jià)全面大跌，無(wú)疑將會(huì)引發(fā)一系列社會(huì)問(wèn)題，這是官方絕不允許的。
對(duì)此有業(yè)內(nèi)人士指出，未來(lái)用不了十年八年，那一堆堆三十幾層的高密度小區(qū)，可能會(huì)因?yàn)榉课堇匣瘺](méi)法維修，物業(yè)維護(hù)很差等原因，加速淪為“貧民窟”。不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在很多二三線城市的主流已經(jīng)是大平層、洋房和聯(lián)排，未來(lái)獨(dú)棟成為新房主流也是很有可能的。
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